송원배 대표
대구 동구 미분양 증가, 이대로 괜찮은가
전국적으로 미분양아파트는 감소추세이며 역대 최저를 보이는 가운 데, 전국의 준공 전 미분양아파트 물량 33%가 집중된 대구, 그중에서도 72%의 미분양이 몰려있는 동구의 조정대상지역 해제 여부에 업계와 시 민의 관심이 커지고 있다.
대구 동구의 미분양 증가는 해당 지역만의 문제가 아니다. 대구 시내 권 전체의 청약률이 예전과 다르게 낮아지거나 청약 미달사태를 빚는 등 부동산 규제와 맞물리면서 부동산의 거래 시장에 심리적으로 큰 부 담을 주고 있다.
대구 동구 지역의 미분양은 지난 4월부터 775호, 1,052호, 848호, 747호, 1,637호, 1,506호로 9월까지 6개월 이상 미분양이 이어지고 있 지만 주택도시보증공사는 무슨 이유에서인지 손을 놓고 있다.
’20년 서구가 미분양 500세대 초과한 기간이 1개월에 지나지 않았음 에도 2월부터 5월까지 미분양관리지역으로 지정하였으며 같은 해 동구 또한 1개월 한 번 초과하였다고 10~11월까지 미분양관리지역으로 지 정된 것과 상이하다.
미분양관리지역 선정요건은 미분양 주택수가 500세대 이상인 시·군· 구 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 요건 중 1 개 이상 충족하면 된다.
미분양관리지역으로 지정되면 사업주는 토지매입 단계부터 HUG의 예비심사를 받아야 하며 토지를 매입한 사업자는 사전심사 결과에 따라 해당 지역에 미분양이 예상된다면 HUG는 분양보증을 거절하거나 유 보할 수 있다. 미분양으로 주택시장이 악화하는 것을 예방하고 건전한 부동산시장을 유지하기 위함이다.
그런데 모든 요건을 다 갖춘 대구 동구가 전국 대비 높은 미분양 비율 을 나타내고 있음에도 불구하고 예전과 달리 왜 이렇게 방치하고 있는 지 궁금하다.
미분양관리지역으로 지정하여 공급량을 조절하여 안정을 추구해야 하지만 동구는 조정대상지역이며 고분양가관리지역으로 상이한 두 법 을 동시에 적용할 수는 없다. 조정대상지역 해제 후 미분양관리지역을 지정하여야 하는데 HUG로서는 부담스러운 일이다. 대구시는 국토부에 2차례 건의를 하였다고 하지만 12월 주거정책 심의위의 결정을 기다 리기만 할 뿐 마땅한 대안은 없어 보인다. 이럴 때일수록 지역 정치권이 시민의 손과 발이 되어 조정대상지역 해제를 위한 국토부 항의 방문이 라도 한다면 지역에 힘이 되지 않을까.
지금의 미분양은 전국적인 문제가 아니며 대구시, 특히 동구에 집중 되었다는 것은 수치가 말해주고 있다. ’16년부터 ’19년까지 전국에 약 5 만 5천 호의 미분양을 보이다가, ’20년 12월 1만 9천 호, ’21년 9월 1만 3,842호로 전국의 미분양은 눈에 띄게 줄어들고 있는 가운데 최근 2년 간 집값은 가파르게 상승하였다. 공급이 부족하다는 서울 수도권의 미 분양은 불과 1,413호, 지방은 1만 2,429호로, 지방이 수도권의 10여 배 에 달한다.
대구의 미분양은 2,093세대, 준공 후 미분양은 121세대로, 전국 미분양 의 15%, 준공 전 미분양 5,197호 중 무려 33%의 미분양이 대구에 있다.
이 가운데 준공 전 미분양은 5,879호, 준공 후 미분양은 7,963호이다. 준공 후 미분양 주택은 과거 악성 미분양으로 인식되었지만 지금은 그 때와 사뭇 다른 양상이다.
부산시는 미분양 962호 가운데 748호, 경기도는 918호 중 511호가 준공 후 미분양이다. 경기가 어려웠던 시절 건설사는 입주 후 미분양세 대를 전월세로 임대했다.
그래서 지금은 분양할 수 없다. 준공 후 미분양으로 분류되어 있을 뿐 미분양으로 볼 수 없는 것이다.
대구는 ’18년부터 매년 분양물량이 증가했다. 현재까지 10만 세대 이 상 분양하였으며 약 9만 세대가 입주를 앞두고 있다. ’23년 입주가 도래 되는 물량은 과거 ’97년과 ’08년의 역대급 이상이다.
우리 신체는 작은 곳 상처 하나에도 제 기능을 발휘하지 못하고 고통 을 호소한다. 대구 동구의 수개월째 이어진 미분양 사태는 그대로 방치 해두면 대구 전역에 미치는 영향도 점점 커질 수밖에 없다.
과거 우리는 입주...