송원배 대표 정부는 아파트 공급의 수요예측 제대로 하고 있나
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작성자 관리자
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작성일 23-06-14 17:04
우리는 왜 모두 부동산에 열광하는가? 빚을 내다 못해 젊은이들이 왜 영끌로 집을 사는가?
시작은 주택난이다. 땅은 좁고 인구는 많으니 주택은 턱없이 부족하 고 주택난이 사회적 이슈가 되었다. 인구가 폭발적으로 증가하면서 사 람들은 도시로 몰려들었고 정부는 대규모 택지개발로 아파트 공급을 늘렸다. 하지만 넘치는 수요에 비해 공급은 부족했고 아파트 당첨은 하 루아침에 신분을 중산층으로 도약하게 했다.
일단 아파트 청약을 통해 내 집 마련을 하고 나면 주거와 삶이 안정되 고 수년이 지나면 아파트가격은 어김없이 올랐다. 집이 돈을 벌어주니 더 좋은 동네, 더 넓은 평형을 찾아서 이사하고 이사할 때마다 집값은 상 승하니 아파트는 더할 나위 없는 재테크 상품이 되었다.
아파트 문화는 생활수준과 동시에 삶의 만족도도 높였다. 신도시에 공급되는 아파트에는 학교와 공원 등 각종 편의시설이 들어서고 잘 놓 인 도로망과 교통망까지 갖춰지면서 구 시가지에 비해 쾌적하고 살기 좋은 동네로 탈바꿈했다. 편리하고 깨끗한 주거문화를 찾아 단독주택 에서 아파트로의 이전은 급속히 진행됐다.
오르는 집값은 가계대출을 일으킬 수밖에 없었다. 대출은 빚이다. 고 금리 대출이자 부담이 두려웠던 서민들은 내 집 마련을 미루고 알뜰히 저축했지만, 집값 상승은 저축의 속도보다 훨씬 더 빨랐고 그때 사지 않 은 걸 후회했다.
저금리 기조가 수년째 이어지고 시중에 넘치는 유동성은 아파트 수요 를 촉진했으며 더 이상 대출이자가 두렵지 않게 됐다. 집값 상승으로 이 자를 납부하고 세금을 부담하더라도 수익이 차고 넘쳤다. 그렇게 모든 실수요자는 동시에 투자자가 되어갔다.
현 정부의 부동산 기조는 공급은 충분했다고 했지만, 최근 들어서야 수요예측 실패를 인정하고 공급 부족으로 선회했다. 지금도 정부가 충 분한 수요예측을 하고 공급을 계획하고 있는지 의문이다. 정부에서 놓 치고 있는 수요예측에 대해 몇 가지 살펴보자.
최근 분양한 대구 북구의 아파트에서는 30대 계약자 비율이 무려 57%에 이르고 있다. 몇 년 전 30대의 계약률이 40%를 넘어가면서 놀라웠는데 이제는 과반을 훌쩍 넘어서고 있다. 연령대별 가구의 주택 소 유율은 30대 미만 10.6%, 30대 41.3%, 40대 59.1%, 50대 63.4%, 60대
68.2%이다. 연령대별 주택 소유현황 비율에서 이삼십 대의 주택소비 촉 진은 지금보다 훨씬 가속화될 수도 있다.
두 번째는 1인 가구의 주택 소유율이다. 가구원 수별 주택 소유율은 1 인 가구 29.2%, 2인 가구 62.8%, 3인 가구 69.1%, 4인 가구 73.4%이다. 우리 사회의 1인 가구 증가는 예상보다 빠르게 진행되어 전체가구의 31%이다. 최근 고소득 전문직들이 1인 가구에 합세하면서 원룸, 오피스 텔이 아닌 아파트 주거형태가 늘어나고 있다. 이들의 주거소비 증가도 눈여겨보아야 할 대목이다.
세 번째는 주거수준 상향에 대한 욕구 팽창이다. 단독주택의 불편한 주차문제와 사생활 침해, 오래된 아파트의 불편한 층간 소음, 녹슨 배 관과 누수 등 과거에는 참고 살아왔지만, 더 이상의 주거 불편을 감내할 수 없기 때문이다.
대구의 현재 주택 수는 80만호이다. 주택의 내구연한을 50년으로 잡 으면 1년에 평균 1만 6천 세대를 거주에 부적합하거나 공실에 따른 멸 실주택으로 간주해도 무방할 것이다. 때문에 대구는 최근 3년간 8~9만 호를 공급하고도 미분양은 1천 세대 남짓이다.
아파트 주거문화는 우리나라만의 특색에 맞게 진화되어 왔다. 최근에 는 아파트의 주거 편리성에 더해 인공지능이 도입되어 첨단시스템과 안 전이 스마트폰 속에 들어와 있다. 중산층을 넘어 이제는 한국의 상위 부 자들까지 아파트에 살고 있는 세상이다.
점점 첨단화되고 편리한 아파트에 살고자 하는 사람들의 욕구는 잠 재울 수 없다. 그렇다고 이 많은 수요를 모두 신규공급으로만 감당할 수 없는데 대선후보들은 앞뒤 가리지 않고 아파트 공급정책을 마구 쏟아 내고 있다.
헌 것을 고쳐 쓰지 않고 신규공급만으로는 수요를 감당할 수 있을까? 단독주택 밀집 지역에는 공원과 공영주차장 시설을 확충하고 노후화된 아파트는 개보수를 위한 리모델링 사업을 지원한다고, 신도시에만 첨 단 학교를 지원할 것이 아니라 노후화된 학교에도 지원을 보태어 살기 좋은 동네를 만드는 것이다. 새것은 언젠가 또 헌 것이 된다. 주거문화에 의식 전환을 도모하는 부동산정책이 아쉽다.
시작은 주택난이다. 땅은 좁고 인구는 많으니 주택은 턱없이 부족하 고 주택난이 사회적 이슈가 되었다. 인구가 폭발적으로 증가하면서 사 람들은 도시로 몰려들었고 정부는 대규모 택지개발로 아파트 공급을 늘렸다. 하지만 넘치는 수요에 비해 공급은 부족했고 아파트 당첨은 하 루아침에 신분을 중산층으로 도약하게 했다.
일단 아파트 청약을 통해 내 집 마련을 하고 나면 주거와 삶이 안정되 고 수년이 지나면 아파트가격은 어김없이 올랐다. 집이 돈을 벌어주니 더 좋은 동네, 더 넓은 평형을 찾아서 이사하고 이사할 때마다 집값은 상 승하니 아파트는 더할 나위 없는 재테크 상품이 되었다.
아파트 문화는 생활수준과 동시에 삶의 만족도도 높였다. 신도시에 공급되는 아파트에는 학교와 공원 등 각종 편의시설이 들어서고 잘 놓 인 도로망과 교통망까지 갖춰지면서 구 시가지에 비해 쾌적하고 살기 좋은 동네로 탈바꿈했다. 편리하고 깨끗한 주거문화를 찾아 단독주택 에서 아파트로의 이전은 급속히 진행됐다.
오르는 집값은 가계대출을 일으킬 수밖에 없었다. 대출은 빚이다. 고 금리 대출이자 부담이 두려웠던 서민들은 내 집 마련을 미루고 알뜰히 저축했지만, 집값 상승은 저축의 속도보다 훨씬 더 빨랐고 그때 사지 않 은 걸 후회했다.
저금리 기조가 수년째 이어지고 시중에 넘치는 유동성은 아파트 수요 를 촉진했으며 더 이상 대출이자가 두렵지 않게 됐다. 집값 상승으로 이 자를 납부하고 세금을 부담하더라도 수익이 차고 넘쳤다. 그렇게 모든 실수요자는 동시에 투자자가 되어갔다.
현 정부의 부동산 기조는 공급은 충분했다고 했지만, 최근 들어서야 수요예측 실패를 인정하고 공급 부족으로 선회했다. 지금도 정부가 충 분한 수요예측을 하고 공급을 계획하고 있는지 의문이다. 정부에서 놓 치고 있는 수요예측에 대해 몇 가지 살펴보자.
최근 분양한 대구 북구의 아파트에서는 30대 계약자 비율이 무려 57%에 이르고 있다. 몇 년 전 30대의 계약률이 40%를 넘어가면서 놀라웠는데 이제는 과반을 훌쩍 넘어서고 있다. 연령대별 가구의 주택 소 유율은 30대 미만 10.6%, 30대 41.3%, 40대 59.1%, 50대 63.4%, 60대
68.2%이다. 연령대별 주택 소유현황 비율에서 이삼십 대의 주택소비 촉 진은 지금보다 훨씬 가속화될 수도 있다.
두 번째는 1인 가구의 주택 소유율이다. 가구원 수별 주택 소유율은 1 인 가구 29.2%, 2인 가구 62.8%, 3인 가구 69.1%, 4인 가구 73.4%이다. 우리 사회의 1인 가구 증가는 예상보다 빠르게 진행되어 전체가구의 31%이다. 최근 고소득 전문직들이 1인 가구에 합세하면서 원룸, 오피스 텔이 아닌 아파트 주거형태가 늘어나고 있다. 이들의 주거소비 증가도 눈여겨보아야 할 대목이다.
세 번째는 주거수준 상향에 대한 욕구 팽창이다. 단독주택의 불편한 주차문제와 사생활 침해, 오래된 아파트의 불편한 층간 소음, 녹슨 배 관과 누수 등 과거에는 참고 살아왔지만, 더 이상의 주거 불편을 감내할 수 없기 때문이다.
대구의 현재 주택 수는 80만호이다. 주택의 내구연한을 50년으로 잡 으면 1년에 평균 1만 6천 세대를 거주에 부적합하거나 공실에 따른 멸 실주택으로 간주해도 무방할 것이다. 때문에 대구는 최근 3년간 8~9만 호를 공급하고도 미분양은 1천 세대 남짓이다.
아파트 주거문화는 우리나라만의 특색에 맞게 진화되어 왔다. 최근에 는 아파트의 주거 편리성에 더해 인공지능이 도입되어 첨단시스템과 안 전이 스마트폰 속에 들어와 있다. 중산층을 넘어 이제는 한국의 상위 부 자들까지 아파트에 살고 있는 세상이다.
점점 첨단화되고 편리한 아파트에 살고자 하는 사람들의 욕구는 잠 재울 수 없다. 그렇다고 이 많은 수요를 모두 신규공급으로만 감당할 수 없는데 대선후보들은 앞뒤 가리지 않고 아파트 공급정책을 마구 쏟아 내고 있다.
헌 것을 고쳐 쓰지 않고 신규공급만으로는 수요를 감당할 수 있을까? 단독주택 밀집 지역에는 공원과 공영주차장 시설을 확충하고 노후화된 아파트는 개보수를 위한 리모델링 사업을 지원한다고, 신도시에만 첨 단 학교를 지원할 것이 아니라 노후화된 학교에도 지원을 보태어 살기 좋은 동네를 만드는 것이다. 새것은 언젠가 또 헌 것이 된다. 주거문화에 의식 전환을 도모하는 부동산정책이 아쉽다.
