송원배 대표 집값 올리는 부동산대책 내지 마라
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작성자 관리자
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작성일 23-06-14 16:54
’17년 문재인 대통령은 취임 100일을 맞아 기자회견을 통해 부동산시 장과 관련하여 “정부는 더 강력한 대책도 주머니 속에 많이 넣어두고 있 다.”고 밝혔다.
문 대통령은 “지난 정부 동안 우리 서민들을 괴롭혔던 미친 전세, 미친 월세, 이렇게 높은 임대료의 부담에서 해방되기 위해서라도 부동산가격 안정은 반드시 필요하다.”며 “정부가 발표한 부동산대책이 역대에 없던 강력한 대책이기 때문에 그것으로 부동산가격을 충분히 잡을 수 있을 것으로 확신한다.”고 말했다.
결과는 암담했다. 현 정부는 지금까지 부동산 절대안정을 추구하면서 24번의 정책을 발표했지만 효력은 없었다. 최근 경실련에서 발표한 자 료에 의하면, 문재인 정부 이후 서울 아파트값은 무려 82% 상승했다. 공동주택 실거래가 지수에 의하더라도 60% 이상 상승했다.
이러한 상황에서도 매번 대국민 메시지에서 ‘부동산 문제와 관련해서 우 리 정부는 자신 있다. 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것이다. 투 기는 근절하겠다는 것이 확고한 원칙이다’ 는 말만 되풀이하고 있다.
결과적으로 현 정부의 부동산대책은 한 번도 경험해보지 못한 초저금 리(기준금리 0.5%)를 단기간에 실행하여 다주택자의 부를 증식시키게 하고 세금으로 일부를 환수해 가겠다는 정책으로 전락했다. 그렇다면 왜 부동산정책이 나올 때마다 집값이 오를까?
첫째, 공급을 억제하면 집값은 상승한다. 공급을 억제하는 ‘분양가상 한제’와 ‘고분양가관리지역 지정’이다. 공급자가 사업을 해도 이익이 남 지 않도록 규제해서 공급을 줄이는 방법이다. 토지 매입비용은 감정평 가액으로 환산하고 고분양가 심사에서는 3년 전 분양가격을 그대로 유 지하라고 하면 누가 사업을 할 수 있겠는가. 공급이 감소하면 집값이 오 를 수밖에 없다.
둘째, 전매 제한을 규제하면 집값은 상승한다. 수도권 투기과열지구 의 분양권 전매제한은 5~10년 동안 거래가 금지된다. 지방의 투기과열 지구는 5년, 조정대상지역은 소유권이전등기일까지 매매할 수 없다. 새 집이 귀하니 매매 가능한 새집 값은 천정부지로 오르고 주변 새 아파트 시세대비 신규분양가는 턱없이 저렴하니 당첨만 되면 로또다. 공급하면 뭐 하나, 신규 공급물건은 전매금지 되어 물건이 회전되지 않으니 일부 공급해도 언 발에 오줌 누기다.
셋째, 취득세율을 인상하면 집값은 상승한다. 거래세인 취득세는 과 거 취·등록세로, 매매가의 5%를 납부했다. 거래세는 가격을 상승시킨다 는 지적에 따라 1%까지 인하되었지만 현 정부가 대폭 인상했다. 6억 이 상 주택에 대해서 단계별로 3%, 조정대상지역 2주택자에게는 8%, 3주 택자에게는 12%를 부과했다.
거래를 못 하게 막는 데는 성공했지만 종국에는 가격상승으로 이어 질 것이다. 취득세뿐만 아니라 공시가격 현실화 90%가 되면 재산세, 종 합부동산세 등이 모두 거래세로 이전되어 매매가격 상승을 가져올 것이 자명하다.
넷째, 양도소득세율을 인상하면 매매거래를 위축시켜 집값이 상승 한다. 서울아파트 중위가격이 9억 원을 넘어섰다. 현 정부 들어서 집값 이 평균 2~3억 원, 많게는 5~10억 원 이상 올랐다. 이 구간의 세율은 38~42%이다. 여기다 오는 6월부터 조정대상지역 2주택자는 20% 할증 되어 58~62%의 양도소득세를 부담하게 된다. 납부한 대출이자는 필요 경비 인정받지 못하면서 매도자는 세금 다 내고 나면 남는 것도 없다며 물건을 거두어들인다. 부동산 물건이 줄고 거래가 위축되니 자연스럽게 집값은 상승한다.
다섯째, 임대차보호법 정부개입 시 집값은 상승한다. 임차인을 보호 하는 법 개정으로 임차인의 임대 갱신율은 당연히 높아졌다, 2년 전 가 격을 더 보장받게 됐으니 그대로 눌러 사는 것이다. 형편이 좋아서 더 좋 은 집으로 옮겨갈 수도 있고 줄여 가야 할 상황이 될 수도 있지만 전세 구하기가 힘들고 새로 전세를 구하자면 가격이 너무 올라 우선 눌러앉 고 본다.
갱신율은 높아졌으나 시장에 나오는 거래물건은 줄어들게 되고 임대 가 만료되는 물건은 4년 기간을 반영하여 임대가격은 급상승했다. 전세 를 못 구한 세입자들이 어쩔 수 없이 집을 사려는 매수자로 돌아서면서 매매가격 상승으로 이어지는 악순환의 고리를 만든다.
서민과 젊은이들을 위한다는 부동산정책이 집값 올리는 정책이 되어 오히려 서민과 젊은이들을 울리는 부메랑이 되었다. 정부의 부동산대 책은 소기의 목적이 있어 실시되었겠지만 규제 일변도의 정책은 빈부격 차를 심화하고 미래 세대의 희망을 앗아갔으며, 세대 간의 장벽을 더 높 이는 결과를 낳았다. 이제는 결자해지結者解之로 반시장적인 규제의 벽을 허무는 부동산정책을 부탁한다.
문 대통령은 “지난 정부 동안 우리 서민들을 괴롭혔던 미친 전세, 미친 월세, 이렇게 높은 임대료의 부담에서 해방되기 위해서라도 부동산가격 안정은 반드시 필요하다.”며 “정부가 발표한 부동산대책이 역대에 없던 강력한 대책이기 때문에 그것으로 부동산가격을 충분히 잡을 수 있을 것으로 확신한다.”고 말했다.
결과는 암담했다. 현 정부는 지금까지 부동산 절대안정을 추구하면서 24번의 정책을 발표했지만 효력은 없었다. 최근 경실련에서 발표한 자 료에 의하면, 문재인 정부 이후 서울 아파트값은 무려 82% 상승했다. 공동주택 실거래가 지수에 의하더라도 60% 이상 상승했다.
이러한 상황에서도 매번 대국민 메시지에서 ‘부동산 문제와 관련해서 우 리 정부는 자신 있다. 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것이다. 투 기는 근절하겠다는 것이 확고한 원칙이다’ 는 말만 되풀이하고 있다.
결과적으로 현 정부의 부동산대책은 한 번도 경험해보지 못한 초저금 리(기준금리 0.5%)를 단기간에 실행하여 다주택자의 부를 증식시키게 하고 세금으로 일부를 환수해 가겠다는 정책으로 전락했다. 그렇다면 왜 부동산정책이 나올 때마다 집값이 오를까?
첫째, 공급을 억제하면 집값은 상승한다. 공급을 억제하는 ‘분양가상 한제’와 ‘고분양가관리지역 지정’이다. 공급자가 사업을 해도 이익이 남 지 않도록 규제해서 공급을 줄이는 방법이다. 토지 매입비용은 감정평 가액으로 환산하고 고분양가 심사에서는 3년 전 분양가격을 그대로 유 지하라고 하면 누가 사업을 할 수 있겠는가. 공급이 감소하면 집값이 오 를 수밖에 없다.
둘째, 전매 제한을 규제하면 집값은 상승한다. 수도권 투기과열지구 의 분양권 전매제한은 5~10년 동안 거래가 금지된다. 지방의 투기과열 지구는 5년, 조정대상지역은 소유권이전등기일까지 매매할 수 없다. 새 집이 귀하니 매매 가능한 새집 값은 천정부지로 오르고 주변 새 아파트 시세대비 신규분양가는 턱없이 저렴하니 당첨만 되면 로또다. 공급하면 뭐 하나, 신규 공급물건은 전매금지 되어 물건이 회전되지 않으니 일부 공급해도 언 발에 오줌 누기다.
셋째, 취득세율을 인상하면 집값은 상승한다. 거래세인 취득세는 과 거 취·등록세로, 매매가의 5%를 납부했다. 거래세는 가격을 상승시킨다 는 지적에 따라 1%까지 인하되었지만 현 정부가 대폭 인상했다. 6억 이 상 주택에 대해서 단계별로 3%, 조정대상지역 2주택자에게는 8%, 3주 택자에게는 12%를 부과했다.
거래를 못 하게 막는 데는 성공했지만 종국에는 가격상승으로 이어 질 것이다. 취득세뿐만 아니라 공시가격 현실화 90%가 되면 재산세, 종 합부동산세 등이 모두 거래세로 이전되어 매매가격 상승을 가져올 것이 자명하다.
넷째, 양도소득세율을 인상하면 매매거래를 위축시켜 집값이 상승 한다. 서울아파트 중위가격이 9억 원을 넘어섰다. 현 정부 들어서 집값 이 평균 2~3억 원, 많게는 5~10억 원 이상 올랐다. 이 구간의 세율은 38~42%이다. 여기다 오는 6월부터 조정대상지역 2주택자는 20% 할증 되어 58~62%의 양도소득세를 부담하게 된다. 납부한 대출이자는 필요 경비 인정받지 못하면서 매도자는 세금 다 내고 나면 남는 것도 없다며 물건을 거두어들인다. 부동산 물건이 줄고 거래가 위축되니 자연스럽게 집값은 상승한다.
다섯째, 임대차보호법 정부개입 시 집값은 상승한다. 임차인을 보호 하는 법 개정으로 임차인의 임대 갱신율은 당연히 높아졌다, 2년 전 가 격을 더 보장받게 됐으니 그대로 눌러 사는 것이다. 형편이 좋아서 더 좋 은 집으로 옮겨갈 수도 있고 줄여 가야 할 상황이 될 수도 있지만 전세 구하기가 힘들고 새로 전세를 구하자면 가격이 너무 올라 우선 눌러앉 고 본다.
갱신율은 높아졌으나 시장에 나오는 거래물건은 줄어들게 되고 임대 가 만료되는 물건은 4년 기간을 반영하여 임대가격은 급상승했다. 전세 를 못 구한 세입자들이 어쩔 수 없이 집을 사려는 매수자로 돌아서면서 매매가격 상승으로 이어지는 악순환의 고리를 만든다.
서민과 젊은이들을 위한다는 부동산정책이 집값 올리는 정책이 되어 오히려 서민과 젊은이들을 울리는 부메랑이 되었다. 정부의 부동산대 책은 소기의 목적이 있어 실시되었겠지만 규제 일변도의 정책은 빈부격 차를 심화하고 미래 세대의 희망을 앗아갔으며, 세대 간의 장벽을 더 높 이는 결과를 낳았다. 이제는 결자해지結者解之로 반시장적인 규제의 벽을 허무는 부동산정책을 부탁한다.
